1.Genel Olarak Kira Sözleşmesi
Kira sözleşmeleri, bir şey veya hakka ilişkin kullanma, yararlanma hakkının devrini gerektiren sözleşmelerden kullanmanın ivaz karşılığında devri borcunu doğuran sözleşmelerdir. Satış sözleşmesi gibi temlik borcu doğuran sözleşmeler, malvarlığı değerinin bir kimsenin malvarlığından diğerininkine geçmesini hazırlama amacını güderken kullanma ve yararlanma hakkı veren sözleşmelerde, bir konunun sadece belirli veya belirsiz bir süre için başkasına terki söz konusudur ve kullanma ödüncü sözleşmesi dışındakilerde konunun ait olduğu malvarlığında bir değişme olmaz. Bu sözleşmeler grubu, uzun bir süre içinde düzenli aralarla ifası gereken edimler meydana getirme şeklinde sürekli borç ilişkisine yol açarlar. Bu genel özelliklere sahip kullanma ve yararlanma hakkı veren sözleşmelerden en önemlisi ve uygulama alanı en geniş olanı, kira sözleşmeleridir. Kira sözleşmesinin kurulması herhangi bir şekil şartına bağlanmamıştır; kural olarak sözlü veya delalet edici bir irade beyanıyla kurulabilir.
TBK 299 Hükmü kira sözleşmesini şu şekilde tanımlar:
‘’ Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’ 2. Kira Sözleşmesinin Unsurları a) Tarafların Anlaşması Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için gerekli ilk şart, tarafların kiralananın kullanılmasın bir ücret karşılığında devri konusunda anlaşmış olmalarıdır. Akdin tamamlanması için kira konusunun teslim edilmesi şart değildir. Şekil şartı yoktur. b) Sözleşmenin Konusunun Kullanılmasının Devri Kira sözleşmesiyle, kiralayan kira konusu şeyin kullanılmasını kiracıya devreder. Devredilen kullanma hakkı şahsi bir haktır. Kiracı bu hakka kira süresiyle sınırlı olup sözleşmenin sona ermesiyle kiralananı kiralayana iade etmekle yükümlüdür.c) Kira Parası Kira sözleşmesinden söz edilebilmesi için kiralananın kullanımının kiracıya bırakılmasının bir karşılık için yapılmış olması şarttır ancak kira bedelinin miktarı konusunda tarafların sözleşmenin kurulması esnasında anlaşmış olmaları zorunlu değildir. 3. Konut ve çatılı işyeri kirası kavramı ve kira sözleşmesiyle bağlantılı sözleşmeler a) Konut Kavramı Sürekli oturması amacıyla kiralanması gerekir. Kiralanan konutun MK m.19 vd. anlamında yerleşim yeri (ikametgah) niteliği taşıması gerekli değildir. Burada önemli olan kiracının uyumak vb. ihtiyaçlarını karşılayan, günübirlik niteliği taşımayan ve onu dış etkenlerden koruyacak bir mekan niteliğinin bulunmamasıdır. Bu bağlamda sözleşme ile öngörülen kullanım amacı ilk planda belirleyicidir. b) Çatılı işyeri kavramı İktisadi ve ticari nitelikte bir teşebbüsün işletilmesine veya bir mesleğin icrasına özgülenmiş yerlere ilişkin kira sözleşmesi işyeri kirası sayılır. Aynı şekilde yapılacak bu faaliyetlerin gelir elde etme amacına yönelik olması gerekir. Bu cümleden olarak büro, mağaza, muayenehane, atölye, depo ve ardiye kiraları işyeri kirası sayılır. Kiralanan yerin sağlam bir şekilde toprağa bağlı, üstü örtülü ve etrafı dikey ve yatay olarak kapalı olması gerekir. c) Kira sözleşmesiyle bağlantılı sözleşmeler TBK’nın bağlantılı sözleşme başlıklı 340. Maddesine göre ‘’konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.’’ Metinde de açıkça ifade edildiği üzere bu hüküm sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Bu hükmün amacı, kiraya verenin, kiracının kiralanan yere olan ihtiyacını fırsat bilerek ve böylece elde ettiği baskın durumu bir istismar vasıtası olarak kullanmak suretiyle, kirayla bağlantılı sözleşme yapılmasına neden olmasını yasaklamaktır. 4. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmeden önce; sona erme sebeplerini, 818 sayılı Borçlar Kanunu genel olarak düzenlemekte iken, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ise daha özel olarak düzenlemekteydi. 6570 sayılı Kanun kapsamına giren yerlerde Borçlar Kanununda belirtilen sona erme, özellikle de fesih ve boşaltım hükümlerinin uygulanabilmesi için bu sona erme sebeplerinin 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 1. ve devamı maddeleri ile özellikle de 7. madde hükümleriyle çelişmemesi gerekirdi. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 1. maddesi bu kanunun uygulama alanını düzenlemekte iken 7. maddesi de kira süresini sona erdiren sebeplerden boşaltım ya da diğer adıyla tahliyeyi düzenlemişti. Kiracının, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak bildirmesi, kira süresinin sona erme sebeplerinden bir tanesidir. Yazılı tahliye taahhüdü, kira süresinin sona ermesi sebeplerinden “kiracıdan kaynaklanan sebeplerden” bir tanesi olup, kiracının, bu yazılı bildirimine rağmen günü geldiğinde kiralananı boşaltmamış olması halinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kiraya veren yararına kira sözleşmesinin sona erdirmesi yönünde çeşitli imkânlar ve haklar tanımaktadır. Bu hakların kullanımı ise belirli bir süre ile sınırlandırılmıştır. Bu süre, kiracının kiralananı boşaltmayı kiraya verene yazılı olarak bildirdiği tarihten itibaren bir aydır. Kanunun tanıdığı bu süre dâhilinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hakkının kullanılmaması neticesinde, kiraya veren aleyhine hak düşürücü bir durum ortaya çıkmaktadır. Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olması için gerek kanun gerekse de zaman içerisinde uygulamada Yargıtay Kararları ile bazı şartların bulunması gerektiği kabul edilmiştir. Öncesinde kira sözleşmelerinin genel sona erme sebeplerine kısaca değinip konumuz olan tahliye taahhütnamesini inceleyeceğiz. a) Sona erme sebepleri 1) Sürenin geçmesi Taraflar kira sözleşmesi için, açık veya örtülü bir irade beyanıyla bir süre belirlemişlerse, kira sözleşmeleri kararlaştırılan sürenin sonunda herhangi bir bildirime gerek olmadan kendiliğinden sona erer. (TBK m. 327/I ve 300/II) TBK m.367 belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinin bir diğer yolunu şöyle tanımlar; ‘’Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Ancak tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri halinde, aksi kararlaştırılmadıkça kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır. Yenilenen kira sözleşmesi yasal bildirim süresine uyularak her kira yılının sonu için feshedilebilir.’’ 2) Fesih bildirimi Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde; Tarafların açık veya örtülü bir irade beyanıyla kira sözleşmesinin süresini tayin etmemeleri veya TBK 327/II uyarınca örtülü bir anlaşmayla uzatmaları halinde belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli olur. Maddede geçen ‘’örtülü olarak sözleşmenin sürdürülmesi’’ kavramıyla kastedilen konusundaki genel kabulün süre bitiminde kiracı tarafından kiralananın kullanımına devam edilmesi ve bu duruma kiralayan tarafından itiraz edilmemesi ya da sözleşmede yer alan süre sonunda kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için yapılması kararlaştırılan ihtarın iki taraftan hiçbiri tarafından yapılmaması olduğu için doğru bir yaklaşım olmuştur. TBK kira sözleşmesinin olağan yoldan fesih yoluyla bildirim sürelerine uyulması şartıyla sözleşmeyi feshetme imkânı vermiştir taraflara. M. 378 gereğince taraflardan her biri dilediği zaman sözleşmeyi feshedebilir. Ancak fesih dürüstlük kurallarına aykırı ve uygun olmayan bir zamanda yapılamaz. 3) Olağanüstü Fesih a) Önemli sebepler Taraflardan biri sözleşme ve kira ilişkisinin devamını çıkmaza sokacak davranışlarda bulunursa ve bu aykırı davranışlara ihtara rağmen devam etmişse sözleşmeyi yasal fesih bildirim sürelerine uyarak her zaman feshedebilir. b) Kiracının iflası TBK 370 gereğince iflasın açıldığı anda kendiliğinden sona erer. M. 332/I den farklı olarak kiracının iflası halinde sözleşme, iflasın açılmasıyla sona erer. Ancak kiraya veren işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verildiği taktirde sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür. c) Kiracının ölümü Kiracının ölmesi halinde onun mirasçıları yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi için sözleşmeyi feshedebilirler. Bu bağlamda yasal fesih süresi 6 aylıktır. d) Tahliye davası açma yoluyla TBK’nın dava sebeplerinin sınırlılığı kenar başlığını taşıyan 354. Maddesine göre, ‘’Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez’’. Bu hükme göre kiraya veren, ancak TBK m.350,351 ve 352’de öngörülen sınırlı sayıda olma ilkesi, kiraya verenin genel hükümlere göre önemli sebeplerle dayanarak fesih hakkını kullanmasını engellemez. Bu noktada tahliye sebeplerine dayanak olarak; kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açması, kiralananın yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyesi, kiracının yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye, kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunmasını sayılabilir.
