Kira sözleşmesi bağımsız şekilde bir taşınmazın kiralamak isteyen kiracının sözleşmesinin bitmesiyle kiralamış olduğu taşınmazını herhangi bir şartın öne sürülmeden boşaltacağına dair vermiş olduğu yazılı olarak irade beyanıyla tahliye taahhütnamesi olarak adlandırılır.
TBK m. 352/I hükmüne göre, ‘’ kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya Sulh Hukuk Mahkemesine dava açmak suretiyle sona erdirebilir’’.
Bir tahliye taahhüdünün etkisi, taahhütte belirtilen günde kira sözleşmesinin sona ermesi anlamını taşımamaktadır. Tahliye taahhüdü, belirtilen tarihte kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdiren bir işlem veya fesih beyanı olarak nitelenemez.
Tahliye taahhüdü, kiracıya belirtilen tarihte boşaltma yükümlülüğü getiren ve kiraya verene de kiracıdan boşaltmasını isteme hakkı veren bir borçlandırıcı işlem olarak kabul görmektedir. Yazılı tahliye taahhüdünün en önemli özelliklerinden bir tanesi de kiraya verene, kiracıya karşı başka bir sebebe dayanmadan ve tazminat yükümlülüğü altına girmeden, kira ilişkisini ortadan kaldırma imkânı sağlamasıdır. Tahliye taahhüdü ile birlikte bildirilen günde kiralananın boşatılmadığı takdirde cezai şart kararlaştırılmış ise, gününde boşaltmama halinde şart edilen cezanın ödenmesi de istenebilir. Bu konuda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin verdiği bir karar incelemeye değerdir;
Yargıtay 6.HD, 21.1.1982 tarih, E.8949, K. Sayılı kararı uyarınca;
“…Davalı kiralananı belirtilen tarihte boşaltacağını ve boşaltmazsa geçen süre için günde 300 lira cezai şart ödeyeceğini kabul etmiştir. Bu kabul kira akdinin dışındadır. Ayrıca yapılan bir anlaşma ile kabul edilmiştir. Kiralananın taahhüt edilen tarihte boşaltılmaması ve taahhüdün yerine getirilmemesi akde muhalefet niteliğindedir. Davalının BK.nun 158. maddesi gereğince cezai şart ile ilzam olunması gereklidir. Ancak işin niteliği ve cezai şartın yıllık kira parası tutarını misliyle aşması göz önünde tutularak BK.nun 161. maddesi hükmüne göre cezai şartın indirilmesi gerekip gerekmediğinin düşünülmesi icap eder. Ayrıca cezai şart tayin edilecek tarihlerin hükümde açıklıkla belirtilmesi ve bu günler için cezai şart hükmedilmesi zorunludur. Bu tarihler belirtilmeden taahhüt tarihi ile kiralananın boşaltılması tarihi arasındaki günlerin adedi yanlış hesaplanarak miktar tayini de yerinde değildir”.
1-) Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhüdünün geçerliliği gerek kanun, gerek doktrin gerekse yargı kararlarında bir şartlara tabi tutulmuştur. Aşağıda tahliye taahhüdünün geçerliliği için gerekli olan şartlar incelenecektir.
a) Tahliye taahhüdü yazılı olmalı ve tahliyenin hangi tarihte yapılacağını göstermelidir.
Tahliye taahhüdünün yazılı şekilde yapılmış olması bir geçerlilik şartıdır. Zira bu kural Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükmüdür. Tahliye taahhüdü noterce re’sen düzenlenmediği veya tarih ve imzası tasdik edilmediği taktirde, kiracının kiracının imzasını inkar etmesi halinde, kiraya veren itirazın kaldırılmasını icra tetkik merciinden isteyemez. Sadece mahkemede tahliye davası açabilir.
Tahliye taahhüdü kanun gereği yazılı olma zorunluluğunun emredici kural olması yanında, Yargıtay çeşitli uygulama kararlarında taahhüdün değişik şekiller ile de verilebileceğini kabul etmiştir. Bu şekiller, kiraya verenin kabulü ile yargılama sırasında, duruşma tutanağına geçirilmek suretiyle de geçerlilik arz etmektedir. Tahliye taahhüdünde tahliyenin hangi tarihte yapılacağının belirtilmesi gerekir geçerlilik şartlarındandır. Tahliye taahhüdünde sadece tahliyenin yapılacağı ayın son günü olarak yorumlanacağı kabul edilmektedir. Mecurun hangi tarihte boşaltılacağının bilinmemesi veya taahhüt içerisinde bildirilmemiş olması, taahhüdün geçerliliğini etkileyen en önemli sebeplerdendir. Ancak uygulamada farklı uygulamalar ile karşılaşıla biliniyor. Yargıtay, açık biçimde tarih taşımayan tahliye taahhüdünün geçersiz sayılmaması gerektiği yönünde de bir karar vermiştir. Yargıtay’ın bu yönde vermiş olduğu kararlar kanunun emredici hükmüne açıkça aykırıdır. Geçmişte bu yönde kararlar verilmiş olması, genel, yerleşik ve kabul görmüş sistemi etkilememektedir. Uygulamada, “tahliye tarihi” bulunmayan taahhütler, yazılı dahi olsa geçersiz kabul edilmektedir.
b) Tahliye taahhüdü ilk kira sözleşmesi kurulduktan sonra verilmelidir.
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için ilk kira sözleşmesinin yapılmasından sonra onun devamı esnasında veya sonraki dönemlerde verilmesi gerekir. İlk kira sözleşmesi kurulmadan veya kurulurken alınan tahliye taahhütleri serbest iradeye dayandıkları için geçersizdir.
Tahliye taahhüdü “kiralananın teslim edilmesinden sonra” düzenleneceğinden kira sözleşmesiyle birlikte düzenlenmesi mümkün değildir. Belirtilmesi gereken bir diğer nokta ise kira ilişkisi kurulmadan ya da kira ilişkisi kurulurken alındığı iddia edilen tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunun yazılı delil ile ispat edilmesi gerekliliğidir.
Yargıtay 6. H.D. 19/02/2007 tarih 12786 E./ 1515 K. sayılı kararı uyarınca;
“…Davaya ve icra takibine dayanak yapılan imzası davalı kiracı tarafından inkar edilmeyen tahliye taahhütnamesinde “halen kiracısı bulunduğum…” ibaresi yazılıdır. Taahhütnamenin içeriğinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. İmzası inkar olunmayan taahhüdün içeriğinin doğru olduğunun ve boş bırakılan kısımların sonradan doldurma konusunda kiralayana yetki verildiğinin kabulü gerekir. Davalının taahhüdün, sözleşme ile aynı tarihte alındığına, tarih kısımlarının sonradan doldurulduğuna ilişkin savunmanın aynı kuvvete haiz yazılı delille kanıtlanması gerekir. Davalı bu kuvvette bir delil getiremediğine göre, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”
Özetle, yukarıda belirtilen Yargıtay kararı ve kanun madde metni uyarınca tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden ayrı bir şekilde ve ileri tarihli olarak alınması gerekmektedir.
c) Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından veya temsilcisi tarafından yapılmalıdır.
Tahliye taahhüdü kiracı tarafından ya da yetkilendirdiği temsilcisi tarafından yapılmalıdır. Aksi halde yapılan taahhüt geçersiz olacaktır. Burada değinilmesi gereken bir diğer nokta ise eşlerden birisinin kiracı olması durumudur. Bilindiği üzere Türk Medeni Kanunu’nun 194/1 maddesi uyarınca “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmü tesis edilerek eşlerden birisinin diğer eşin rızası olmadan aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacağı ve sözleşmeyi feshedemeyeceği düzenlenmiştir. Doktrinde bir görüşe göre, tahliye taahhüdü verilen taşınmazın aile konutu olması durumunda taahhüdün feshin sonuçlarını doğuracağı kabul edildiğinden yalnız bir eş tarafından verilen tahliye taahhüdü geçersiz kabul edilmektedir. Yargıtay uygulamasında tahliye yoluyla icra takibinin konusu olan konutun aile konutu olması halinde tahliye taahhüdünde rızası olmayan eşe konutun aile konutu olduğunun tespiti için aile mahkemesinde dava açma hakkı verilmesi belirtilmiştir.
Birden çok kiracı varsa, tahliye taahhüdünün bütün kiracılar tarafından verilmesi gerekir. Bununla beraber tahliye taahhüdünün vekil aracılığıyla verilebileceği, vekilin taahhüdünün yetkisinin vekaletnamenin anlaşılmasının yeterli olduğu, ayrıca özel bir yetkiye ihtiyaç olmadığı kabul edilmektedir.
Fakat Yargıtay’ın aksi yönde kararları da bulunmaktadır. Kiracı adına kira sözleşmesi yapma hakkını haiz olan vekilin, tahliye taahhüdünü de imzalama hakkına haiz ve yetkili olduğunun kabulü gereklidir.
d) Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talep edilmelidir.
TBK m.352 uyarınca kiraya veren, kiracının tahliyeyi taahhüt ettiği tarihten itibaren bir ay içinde icraya veya mahkemeye başvurarak tahliye istemek zorundadır.
2-) Beyaza İmzanın Hukuki Sonuçları
Uygulamada kira hukukuna ilişkin olarak karşılaşılan en büyük problem ve vak’alardan bir tanesi de kiracı tarafından boş kâğıda, diğer ifade ile beyaza imza atılması halinde verilmiş olan tahliye taahhüdü geçerli olup olmadığı hususudur. Kanunun emredici kuralı olan kiralananın teslimi şartının özüne aykırı bir husus olsa da, tahliye taahhüdün sonradan doldurulması geçerlilik şartını etkilemez, taahhüt kural olarak geçerli olur. Beyaza imza atan kişi, beyaza attığı imzanın neticelerine de katlanmak zorundadır. Yargıtay bu yönde vermiş olduğu karar da, “kiracının, belge münderecatını peşinen kabul etmiş saydığını” kabul etmiştir.
Kiracı boş olarak imzaladığı belgenin tahliye taahhüdü olarak verilmediğini veya tahliye taahhüdü olarak verilmekle beraber tahliye tarihi ve diğer hususların kiraya veren ile aralarındaki anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ispatlayamadığı sürece bunlar geçerli olacaktır.
3-) Dava Şartları
a) Davacı ve Davalı
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak dava açma hakkı, kiraya verene aittir. Kiralayan olmayan malikin dava hakkı yoktur. Kiraya verenin ölmesi halinde dava hakkı külli halef olan mirasçılarına geçer. Bu husus, kanundan açıkça anlaşılmaktadır. Yargıtay içtihatlarına göre bazı hallerde malik dahi tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapabilir ve dava açabilir. Kiracı kiralananı alt kira sözleşmesi ile alt kiracıya kiralasa bile, kiracının yazılı tahliye taahhüdünde bulunduğu durumda kiraya veren ancak asıl kiracıya yönelik tahliye davası açabilir. Asıl kiracı hakkında verilen tahliye kararı, alt kiracıyı da bağlar.
Kiraya veren malik değilse taahhütten doğan dava hakkını alacağın temliki hükümlerinden hareketle malike verebilir. Kiraya veren birden fazla ise, zorunlu dava arkadaşlığı sebebiyle kural olarak davanın tümü tarafından açılması gerekir. Bu koşul davada eksikse, dava açan kiraya verene, bu koşulu yerine getirmesi için mehil verilmesi gerekir. Vekâletname ile kira sözleşmesini başkası adına yaparak sözleşmeyi imza eden kişinin, kendi adına dava hakkı yoktur. Eğer dava açılacaksa, bu dava asil adına açılabilir.
b) Dava Süresi ve Merci
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun yürürlüğü giriş tarihi olan 1 Temmuz 2012 tarihi öncesinde, tahliye taahhüdüne dayanan tahliye taleplerinin hangi süre içerisinde yapılması gerektiğine dair kanunlarda özel bir düzenleme bulunmamakla birlikte İcra ve İflas Kanun 272. maddede belirtilen bir aylık sürenin kıyasen geçerli olduğu kabul görmekteydi. Buna göre icra takip ve dava süresi tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir aydı. Yeni Türk Borçlar Kanunu bu eksikliği 352. maddenin 1. fıkrasında 1 ay olarak belirtmek suretiyle bu konuyu tartışmasız hale getirmiştir. Bu 1 aylık süre zarfında, icrada tahliye talebinde bulunulmaması veya mahkemede tahliye davası açılmaması hak düşürücü sürenin geçmesine ve talebin reddine sebep olur.
Daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin süre koruyucu niteliği yoktur. Süreyi koruyan husus, bir aylık sürede tahliyeye dayalı icra takibi yapılması veya tahliye davasının açılmasıdır. Yapılan tahliyeye dayalı icra takibi bu bir aylık süreyi koruyacağından, icra takibine kiracı tarafından yapılacak itiraz sebebiyle bir aylık süre geçtikten sonra da dava açılabilir. Tahliyeye dayalı icra takibi yapmadan veya tahliye davası açmadan bu bir aylık süre geçirilir ise, sözleşme kendiliğinden yenilenmiş sayılacağından kiraya verenin dava hakkı sona erecektir. Bir aylık süre kamu düzenine ilişkin olduğu için davalı tarafça ileri sürülmese bile mahkemece kendiliğinden nazara alınması gerekir.
İcra yoluyla takipte, kiracının tahliye taahhüdünde belirttiği boşaltma tarihinden itibaren bir aylık sürenin bitimine kadar kiraya veren veya malik, kiracıya mecuru tahliye etmesi için uygulamada örnek 14 olarak bilinen bir tahliye emri gönderir. Bu duruma ilişkin hukuki düzenleme İcra ve İflas Kanunun 272, 273 ve 274. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu tahliye emrinde kiracının, sözleşmenin yenilendiğine veya uzadığına dair bir itirazı varsa, bu itirazlarını yedi günlük süre içerisinde icra dairesine yapması, bir itirazının bulunmaması halinde onbeş günlük mehil içerisinde mecuru boşaltması, verilen mehil dâhilinde itiraz etmediği veya boşaltmadığı takdirde mecurdan icraen ve zorla çıkarılacağı, itiraz ettiği takdirde mahkemeden kaldırma kararı verilmesi halinde İcra ve İflas Kanunu 273. madde hükümleri doğrultusunda zorla tahliye olunacağı ihtar edilir.
Kiracının itirazı halinde kiraya veren iki yol takip edebilir. Bunlardan birinci yolda, doğrudan İcra Mahkemesi’ne başvurmak suretiyle itirazın kaldırılmasını isteyebileceği gibi, ikinci yol olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak suretiyle mecurun boşaltılmasını talep edebilir. Tahliye taahhüdü âdi yazılı olarak verilmiş ve kiracı bu belgedeki imzaya itiraz etmişse, kiraya veren artık İcra Mahkemesi’ne başvurarak itirazın kaldırılmasını isteyemez. Kiraya veren artık Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmak mecburiyetinde kalacaktır . Noterde düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmış tahliye taahhütlerinde, icra takibinde imza inkârında bulunulamaz. Noterden tasdikli bir tahliye taahhüdünde imza inkârında bulunulursa, mesele İcra Mahkemesinde değil, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde çözülmelidir.
SONUÇ
Tahliye taahhüdü, 1 Temmuz 2012 tarihinden önce özel bir kanun olan ve sınırlı uygulama alanı bulunan 6570 sayılı GKHK 7/a maddesinde düzenlenmişken, şimdi genel bir kanun olan yeni Türk Borçlar Kanununun 352. maddede yer almaktadır.
Tahliye taahhütnamesi kiraya verenin taşınmazı hangi tarihte teslim alacağına yönelik olarak elinde bulundurduğu ve sonuçları kiracı bakımından ağır olan bir belgedir. Usulüne uygun yazılı tahliye taahhüdünde bulunmasıyla birlikte artık kiracının taşınmazı belirttiği tarihte tahliye zorunluluğu bulunmaktadır. Kiraya veren taşınmazı kiracının taahhüt ettiği tarihte boşaltmazsa bir ay içerisinde icraya başvurmak veya tahliye davası açmak zorundadır. Burada kiraya verene tanınan bir aylık süre hak düşürücü nitelikte bir süredir. Zira TBK m. 347/I gereğince “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır”. Dolayısıyla burada kiraya verene bir aylık hak düşürücü süre tanınması suretiyle ağır sorumluluk yüklenmektedir. Aksi takdirde icra takibi yapma veya dava açma süresini geçiren kiraya veren artık tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın tahliyesini talep edemez. Dolayısıyla kiraya veren tahliye taahhütnamesini almak için çaba gösterirken kiracı da tahliye taahhütnamesini vermemek için çaba göstermektir. Fakat uygulamada bu durumun önüne geçmek için tahliye taahhütnamesi üzerine ileri bir tarih yazılmak suretiyle kira sözleşmesinin başında alınmaktadır.
Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonra verilmesi halinde geçerli hale geldiği öğreti, uygulama ve içtihatlarda kabul edilmişken yeni Türk Borçlar Kanunu ile “kiralananın tesliminden sonra” şartı eklenmek suretiyle kiracılar yararına yeni bir durum yaratılmıştır. Her ne kadar kanun koyucu kiracıyı korur şeklinde düzenlemeler yapmakta ise de, uygulamada kiraya verenler kanuna karşı hile yapmak suretiyle tanzim ve boşaltma tarihleri boş tahliye taahhütleri almak suretiyle kendi lehlerine bir durum yaratmaya çalışmaktadırlar.
Aslında kiraya verenlerin bu yollara başvurmasının en önemli sebebi, kanun koyucu tarafından yapılan kanunlar ile kiracıların korunmaya çalışılması yanında, kiraya verenlerin hiçbir surette kanunlarda gözetilmemesinden kaynaklanmaktadır. Kiraya verenlerin kira alacağını alamaması ve tahsili için de genel yargı yoluna başvurmaktan başka çaresinin olmaması, yukarıda kiraya verenlerin kendi lehlerine hukuk yaratmaya çalışmalarının gerekçesi sayılabilir.
